CFA FRM 房地產
如果你擁有出租房產，折舊是你可以享受的最大稅收抵扣之一——而且國稅局（IRS）要求你必須正確計算。本指南將逐步講解如何使用 BA II Plus 計算機內建的折舊（Depreciation）工作表來計算出租房產的折舊。
什麼是出租房產折舊？
折舊允許你在住宅出租房產的使用壽命內分攤其成本。你不需要在一年內一次性扣除全部購買價格，而是將抵扣分攤到多個年度——從而每年減少你的應稅租金收入。
對於美國的住宅出租房產，IRS 規定：
| 規則 | 要求 |
|---|---|
| 回收期 | 27.5 年（僅限直線法） |
| 方法 | 直線折舊 |
| 慣例 | 半月慣例（房產於月中投入使用） |
| 土地價值 | 不可折舊——必須與建築物成本分開 |
ℹ INFO: 關鍵點： 你只能對建築物進行折舊，不能對土地折舊。如果你以 350,000 美元購買了一處房產，而土地估值為 100,000 美元，那麼你的可折舊基數為 250,000 美元。
分步指南：使用 BA II Plus 計算出租房產折舊
第 1 步：確定你的可折舊基數
你的可折舊基數為：
購買價格 + 交易費用 − 土地價值 = 可折舊基數
範例：你以 350,000 美元購買了一處出租房產，土地估值為 100,000 美元。
可折舊基數 = 350,000 − 100,000 = 250,000 美元
第 2 步：開啟折舊工作表
在 BA II Plus 上：
| 按鍵 | 操作 |
|---|---|
[2nd] [4] |
開啟折舊工作表 |
[2nd] [CLR WORK] |
清除之前的數值 |
螢幕顯示 SL（直線法）——這正是出租房產所需要的方法。
第 3 步：輸入折舊參數
按 [↓] 依次瀏覽各個欄位並輸入：
| 欄位 | 數值 | 按鍵順序 |
|---|---|---|
| LIF（壽命） | 27.5 | 27.5 [ENTER] |
| CST（成本/基數） | 250000 | 250000 [ENTER] |
| SAL（殘值） | 0 | 0 [ENTER] |
| YR（要計算的年份） | 1 | 1 [ENTER] |
⚠ WARNING: 出租房產的殘值為 0。 IRS 假設建築物在 27.5 年內完全折舊——就折舊而言沒有剩餘價值。
第 4 步：計算年度折舊
在 YR 之後按 [↓]——計算機將計算：
| 輸出 | 含義 | 數值 |
|---|---|---|
| DEP | 第 1 年折舊額 | $9,090.91 |
| RBV | 剩餘帳面價值 | $240,909.09 |
| RDV | 剩餘可折舊價值 | $240,909.09 |
年度折舊 = 250,000 ÷ 27.5 = 每年 $9,090.91
每個完整年度（第 2 年至第 28 年）的金額都相同。
第 5 步：檢查最後一年
BA II Plus 將該計劃建模為 28 個期間（27.5 向上取整），因此 YR = 28 顯示最後一個期間的數值：
28 [ENTER] [↓]
注意：在計算機上，這個最後期間將收尾部分與之前完整年度的金額合併顯示 — IRS 的計劃跨越 29 個納稅年度，最後以半個月 $378.79 結束（見下表）。
半月慣例：第一年的調整
IRS 要求住宅出租房產採用半月慣例。這意味著：
- 在任何月份投入使用的房產，都被視為在該月中旬投入使用
- 投入使用的那個月，你只能獲得半個月的折舊
- 出售的那個月同樣只有半個月
在 BA II Plus 上使用 M01
輸入 LIF、CST、SAL 和 YR 之後，按 [↓] 到達 M01（房產投入使用的月份）：
| 欄位 | 數值 | 按鍵順序 |
|---|---|---|
| M01 | 投入使用的月份（1–12） | 例如 7 [ENTER] 表示 7 月 |
計算機會根據半月慣例自動調整第一年的折舊額。
範例： 房產於 **7 月（第 7 個月）**投入使用：
- 全年折舊：$9,090.91
- 第 1 年的使用月數：5.5 個月（7 月中旬至 12 月）
- 第一年折舊：$9,090.91 × (5.5 / 12) = $4,166.67
設定 YR = 1、M01 = 7，然後按 [↓]：
| 輸出 | 數值 |
|---|---|
| DEP | $4,166.67 |
| RBV | $245,833.33 |
完整折舊計劃表（7 月投入使用）
| 年份 | DEP | RBV |
|---|---|---|
| 1（部分年度，5.5 個月） | $4,166.67 | $245,833.33 |
| 2–28 | $9,090.91 | 遞減 |
| 29（收尾，半個月） | $378.79 | $0.00 |
| 總計 | $250,000.00 |
ℹ INFO: 注意：儘管回收期為 27.5 年，但折舊計劃跨越了 29 個納稅年度——第一年是部分年度（5.5 個月），且回收期跨越日曆年邊界，最後以半個月 $378.79 結束。
非住宅房產怎麼辦？
如果你要折舊的是商業地產而非住宅出租房產：
| 房產類型 | 回收期 | 方法 |
|---|---|---|
| 住宅出租 | 27.5 年 | 直線法 |
| 非住宅（商業） | 39 年 | 直線法 |
| 土地改良 | 15 年 | 150% 餘額遞減法或直線法 |
| 電器/家具 | 5 年 | 200% 餘額遞減法或直線法 |
對於商業地產，只需在 BA II Plus 上將 LIF = 39——其他操作完全相同。
BA II Plus 上的其他折舊方法
雖然出租房產必須使用直線法，但 BA II Plus 還支援其他資產可能需要的方法：
餘額遞減法（DB）
適用於 5 年期和 7 年期資產（出租房產中的電器、家具）。按 [2nd] [4]，然後用 [2nd] [SET] 切換方法，直到看到 DB。
| 欄位 | 說明 |
|---|---|
| LIF | 資產使用年限（年） |
| CST | 成本基數 |
| SAL | 殘值 |
| FAC | 餘額遞減係數（例如 200 表示雙倍餘額遞減） |
年數總和法（SYD）
一種加速折舊方法。用 [2nd] [SET] 切換到 SYD。
餘額遞減轉換法（DBX）
當直線法產生更大的抵扣額時，從餘額遞減法切換為直線法。切換到 DBX。
常見錯誤避免
- 將土地價值計入基數——土地永不折舊。務必將其扣除。
- 使用錯誤的回收期——住宅出租是 27.5 年，而不是 39 年。
- 忘記半月慣例——你第一年的抵扣額總是部分的。
- 對住宅出租使用加速折舊法——IRS 要求使用直線法。DB 和 SYD 適用於動產，而非建築物本身。
- 完全不進行折舊——IRS 將折舊視為「允許或可允許的」——即使你沒有申報，在出售時你仍然必須按你本可以扣除的金額減少你的基數。
快速參考：BA II Plus 折舊按鍵
| 按鍵 | 功能 |
|---|---|
[2nd] [4] |
開啟折舊工作表 |
[2nd] [CLR WORK] |
清除工作表 |
[2nd] [SET] |
在 SL → SYD → DB → DBX 之間切換 |
[↓] / [↑] |
在欄位之間導航 |
[ENTER] |
儲存輸入的數值 |
總結
計算出租房產的折舊其實並不複雜。使用你的 BA II Plus：
- 將方法設定為 SL
- 輸入 LIF = 27.5、CST = 建築物成本、SAL = 0
- 將 M01 設定為投入使用的月份
- 逐年滾動計算折舊
計算機會自動處理半月慣例——無需手動按比例分攤。只需輸入正確的數值，讓 BA II Plus 完成計算。