CFA FRM 房地产
如果你拥有出租房产，折旧是你可以享受的最大税收抵扣之一——而且国税局（IRS）要求你必须正确计算。本指南将逐步讲解如何使用 BA II Plus 计算器内置的折旧（Depreciation）工作表来计算出租房产的折旧。
什么是出租房产折旧？
折旧允许你在住宅出租房产的使用寿命内分摊其成本。你不需要在一年内一次性扣除全部购买价格，而是将抵扣分摊到多个年度——从而每年减少你的应税租金收入。
对于美国的住宅出租房产，IRS 规定：
| 规则 | 要求 |
|---|---|
| 回收期 | 27.5 年（仅限直线法） |
| 方法 | 直线折旧 |
| 惯例 | 半月惯例（房产于月中投入使用） |
| 土地价值 | 不可折旧——必须与建筑物成本分开 |
ℹ INFO: 关键点： 你只能对建筑物进行折旧，不能对土地折旧。如果你以 350,000 美元购买了一处房产，而土地估值为 100,000 美元，那么你的可折旧基数为 250,000 美元。
分步指南：使用 BA II Plus 计算出租房产折旧
第 1 步：确定你的可折旧基数
你的可折旧基数为：
购买价格 + 交易费用 − 土地价值 = 可折旧基数
示例：你以 350,000 美元购买了一处出租房产，土地估值为 100,000 美元。
可折旧基数 = 350,000 − 100,000 = 250,000 美元
第 2 步：打开折旧工作表
在 BA II Plus 上：
| 按键 | 操作 |
|---|---|
[2nd] [4] |
打开折旧工作表 |
[2nd] [CLR WORK] |
清除之前的数值 |
屏幕显示 SL（直线法）——这正是出租房产所需要的方法。
第 3 步：输入折旧参数
按 [↓] 依次浏览各个字段并输入：
| 字段 | 数值 | 按键顺序 |
|---|---|---|
| LIF（寿命） | 27.5 | 27.5 [ENTER] |
| CST（成本/基数） | 250000 | 250000 [ENTER] |
| SAL（残值） | 0 | 0 [ENTER] |
| YR（要计算的年份） | 1 | 1 [ENTER] |
⚠ WARNING: 出租房产的残值为 0。 IRS 假设建筑物在 27.5 年内完全折旧——就折旧而言没有剩余价值。
第 4 步：计算年度折旧
在 YR 之后按 [↓]——计算器将计算：
| 输出 | 含义 | 数值 |
|---|---|---|
| DEP | 第 1 年折旧额 | $9,090.91 |
| RBV | 剩余账面价值 | $240,909.09 |
| RDV | 剩余可折旧价值 | $240,909.09 |
年度折旧 = 250,000 ÷ 27.5 = 每年 $9,090.91
每个完整年度（第 2 年至第 28 年）的金额都相同。
第 5 步：检查最后一年
BA II Plus 将该计划建模为 28 个期间（27.5 向上取整），因此 YR = 28 显示最后一个期间的数值：
28 [ENTER] [↓]
注意：在计算器上，这个最后期间将收尾部分与之前完整年度的金额合并显示 — IRS 的计划跨越 29 个纳税年度，最后以半个月 $378.79 结束（见下表）。
半月惯例：第一年的调整
IRS 要求住宅出租房产采用半月惯例。这意味着：
- 在任何月份投入使用的房产，都被视为在该月中旬投入使用
- 投入使用的那个月，你只能获得半个月的折旧
- 出售的那个月同样只有半个月
在 BA II Plus 上使用 M01
输入 LIF、CST、SAL 和 YR 之后，按 [↓] 到达 M01（房产投入使用的月份）：
| 字段 | 数值 | 按键顺序 |
|---|---|---|
| M01 | 投入使用的月份（1–12） | 例如 7 [ENTER] 表示 7 月 |
计算器会根据半月惯例自动调整第一年的折旧额。
示例： 房产于 **7 月（第 7 个月）**投入使用：
- 全年折旧：$9,090.91
- 第 1 年的使用月数：5.5 个月（7 月中旬至 12 月）
- 第一年折旧：$9,090.91 × (5.5 / 12) = $4,166.67
设置 YR = 1、M01 = 7，然后按 [↓]：
| 输出 | 数值 |
|---|---|
| DEP | $4,166.67 |
| RBV | $245,833.33 |
完整折旧计划表（7 月投入使用）
| 年份 | DEP | RBV |
|---|---|---|
| 1（部分年度，5.5 个月） | $4,166.67 | $245,833.33 |
| 2–28 | $9,090.91 | 递减 |
| 29（收尾，半个月） | $378.79 | $0.00 |
| 总计 | $250,000.00 |
ℹ INFO: 注意：尽管回收期为 27.5 年，但折旧计划跨越了 29 个纳税年度——第一年是部分年度（5.5 个月），且回收期跨越日历年边界，最后以半个月 $378.79 结束。
非住宅房产怎么办？
如果你要折旧的是商业地产而非住宅出租房产：
| 房产类型 | 回收期 | 方法 |
|---|---|---|
| 住宅出租 | 27.5 年 | 直线法 |
| 非住宅（商业） | 39 年 | 直线法 |
| 土地改良 | 15 年 | 150% 余额递减法或直线法 |
| 电器/家具 | 5 年 | 200% 余额递减法或直线法 |
对于商业地产，只需在 BA II Plus 上将 LIF = 39——其他操作完全相同。
BA II Plus 上的其他折旧方法
虽然出租房产必须使用直线法，但 BA II Plus 还支持其他资产可能需要的方法：
余额递减法（DB）
适用于 5 年期和 7 年期资产（出租房产中的电器、家具）。按 [2nd] [4]，然后用 [2nd] [SET] 切换方法，直到看到 DB。
| 字段 | 说明 |
|---|---|
| LIF | 资产使用年限（年） |
| CST | 成本基数 |
| SAL | 残值 |
| FAC | 余额递减系数（例如 200 表示双倍余额递减） |
年数总和法（SYD）
一种加速折旧方法。用 [2nd] [SET] 切换到 SYD。
余额递减转换法（DBX）
当直线法产生更大的抵扣额时，从余额递减法切换为直线法。切换到 DBX。
常见错误避免
- 将土地价值计入基数——土地永不折旧。务必将其扣除。
- 使用错误的回收期——住宅出租是 27.5 年，而不是 39 年。
- 忘记半月惯例——你第一年的抵扣额总是部分的。
- 对住宅出租使用加速折旧法——IRS 要求使用直线法。DB 和 SYD 适用于动产，而非建筑物本身。
- 完全不进行折旧——IRS 将折旧视为"允许或可允许的"——即使你没有申报，在出售时你仍然必须按你本可以扣除的金额减少你的基数。
快速参考：BA II Plus 折旧按键
| 按键 | 功能 |
|---|---|
[2nd] [4] |
打开折旧工作表 |
[2nd] [CLR WORK] |
清除工作表 |
[2nd] [SET] |
在 SL → SYD → DB → DBX 之间切换 |
[↓] / [↑] |
在字段之间导航 |
[ENTER] |
保存输入的数值 |
总结
计算出租房产的折旧其实并不复杂。使用你的 BA II Plus：
- 将方法设置为 SL
- 输入 LIF = 27.5、CST = 建筑物成本、SAL = 0
- 将 M01 设置为投入使用的月份
- 逐年滚动计算折旧
计算器会自动处理半月惯例——无需手动按比例分摊。只需输入正确的数值，让 BA II Plus 完成计算。