CFA FRM 부동산
임대 부동산을 소유하고 있다면 감가상각은 활용할 수 있는 가장 큰 세액 공제 중 하나이며, IRS(미국 국세청)는 이를 정확히 계산할 것을 요구합니다. 이 가이드는 BA II Plus 계산기에 내장된 감가상각(Depreciation) 워크시트를 사용하여 임대 부동산의 감가상각을 계산하는 방법을 단계별로 안내합니다.
임대 부동산 감가상각이란?
감가상각을 통해 주거용 임대 부동산의 비용을 내용연수에 걸쳐 공제할 수 있습니다. 구매 가격 전액을 한 해에 경비 처리하는 대신, 공제를 여러 해에 걸쳐 분산시켜 매년 과세 대상 임대 소득을 줄일 수 있습니다.
미국의 주거용 임대 부동산에 대해 IRS는 다음을 규정하고 있습니다:
| 규칙 | 요건 |
|---|---|
| 회수 기간 | 27.5년 (정액법만 가능) |
| 방법 | 정액법 감가상각 |
| 관례 | 반월 관례(해당 월 중간에 사용 개시) |
| 토지 가치 | 감가상각 불가 — 건물 비용과 분리해야 함 |
ℹ INFO: 핵심 포인트: 건물만 감가상각할 수 있으며, 토지는 대상이 아닙니다. 350,000달러에 부동산을 구입하고 토지 감정가가 100,000달러라면, 감가상각 대상 기준액은 250,000달러입니다.
단계별 가이드: BA II Plus로 임대 부동산 감가상각 계산하기
1단계: 감가상각 기준액 결정
감가상각 기준액은 다음과 같습니다:
구매 가격 + 거래 비용 − 토지 가치 = 감가상각 기준액
예시: 350,000달러에 임대 부동산을 구입했습니다. 토지 감정가는 100,000달러입니다.
감가상각 기준액 = 350,000달러 − 100,000달러 = 250,000달러
2단계: 감가상각 워크시트 열기
BA II Plus에서:
| 키 | 동작 |
|---|---|
[2nd] [4] |
감가상각 워크시트 열기 |
[2nd] [CLR WORK] |
이전 값 지우기 |
화면에 SL(정액법)이 표시됩니다 — 임대 부동산에 필요한 바로 그 방법입니다.
3단계: 감가상각 매개변수 입력
[↓]를 눌러 각 필드를 이동하며 입력합니다:
| 필드 | 값 | 키 입력 |
|---|---|---|
| LIF(내용연수) | 27.5 | 27.5 [ENTER] |
| CST(취득 비용/기준액) | 250000 | 250000 [ENTER] |
| SAL(잔존가치) | 0 | 0 [ENTER] |
| YR(계산할 연도) | 1 | 1 [ENTER] |
⚠ WARNING: 임대 부동산의 잔존가치는 0달러입니다. IRS는 건물이 27.5년에 걸쳐 완전히 감가상각된다고 가정합니다 — 감가상각 목적으로 잔존가치는 없습니다.
4단계: 연간 감가상각비 계산
YR 이후 [↓]를 누르면 계산기가 계산합니다:
| 출력 | 의미 | 값 |
|---|---|---|
| DEP | 1년차 감가상각비 | 9,090.91달러 |
| RBV | 잔여 장부가치 | 240,909.09달러 |
| RDV | 잔여 감가상각 대상 가치 | 240,909.09달러 |
연간 감가상각비 = 250,000달러 ÷ 27.5 = 연간 9,090.91달러
매 완전 연도(2년차~28년차)마다 동일한 금액입니다.
5단계: 마지막 해 확인
BA II Plus는 일정표를 28개 기간으로 모델링합니다(27.5를 올림), 따라서 YR = 28에 마지막 기간의 수치가 표시됩니다:
28 [ENTER] [↓]
계산기에서는 이 마지막 기간에 잔여분이 이전 완전 연도 금액과 함께 표시됩니다 — IRS 일정표는 29개 과세 연도에 걸쳐 있으며 마지막 반 달 378.79달러로 끝납니다(아래 표 참조).
반월 관례: 첫해 조정
IRS는 주거용 임대 부동산에 반월 관례를 요구합니다. 이는 다음을 의미합니다:
- 어떤 달에든 사용을 개시한 부동산은 해당 월의 중간에 사용을 개시한 것으로 간주됩니다
- 사용을 개시한 달에는 반 달 분의 감가상각만 인정됩니다
- 매각하는 달에도 반 달분만 인정됩니다
BA II Plus에서 M01 사용하기
LIF, CST, SAL, YR을 입력한 후 [↓]를 눌러 M01(부동산 사용 개시 월)로 이동합니다:
| 필드 | 값 | 키 입력 |
|---|---|---|
| M01 | 사용 개시 월(1~12) | 예: 7월이면 7 [ENTER] |
계산기는 반월 관례에 따라 첫해 감가상각비를 자동으로 조정합니다.
예시: 부동산을 **7월(7월)**에 사용 개시한 경우:
- 연간 감가상각비: 9,090.91달러
- 1년차 사용 개월 수: 5.5개월(7월 중순~12월)
- 첫해 감가상각비: 9,090.91달러 × (5.5 / 12) = 4,166.67달러
YR = 1, M01 = 7로 설정하고 [↓]를 누릅니다:
| 출력 | 값 |
|---|---|
| DEP | 4,166.67달러 |
| RBV | 245,833.33달러 |
전체 감가상각 일정표(7월 사용 개시)
| 연도 | DEP | RBV |
|---|---|---|
| 1 (부분, 5.5개월) | 4,166.67달러 | 245,833.33달러 |
| 2~28 | 9,090.91달러 | 감소 |
| 29 (마지막, 반 달) | 378.79달러 | 0.00달러 |
| 합계 | 250,000.00달러 |
ℹ INFO: 회수 기간이 27.5년이지만 일정표는 29개 과세 연도에 걸쳐 있습니다 — 첫해는 부분 연도(5.5개월)이고 회수가 달력 연도 경계를 넘어 마지막 반 달 378.79달러로 끝나기 때문입니다.
비주거용 부동산은?
주거용 임대 부동산이 아닌 상업용 부동산을 감가상각하는 경우:
| 부동산 유형 | 회수 기간 | 방법 |
|---|---|---|
| 주거용 임대 | 27.5년 | 정액법 |
| 비주거용(상업용) | 39년 | 정액법 |
| 토지 개량 | 15년 | 150% 정률법 또는 정액법 |
| 가전/가구 | 5년 | 200% 정률법 또는 정액법 |
상업용 부동산의 경우 BA II Plus에서 LIF = 39로 변경하기만 하면 됩니다 — 나머지는 모두 동일하게 작동합니다.
BA II Plus의 기타 감가상각 방법
임대 부동산은 정액법을 사용해야 하지만, BA II Plus는 다른 자산에 필요할 수 있는 다른 방법도 지원합니다:
정률법 (DB)
5년 및 7년 자산(임대 부동산의 가전제품, 가구)에 사용됩니다. [2nd] [4]를 누른 후 [2nd] [SET]로 방법을 DB가 표시될 때까지 전환합니다.
| 필드 | 설명 |
|---|---|
| LIF | 자산 내용연수(년) |
| CST | 취득 원가 |
| SAL | 잔존가치 |
| FAC | 정률법 계수(예: 200은 두 배 정률법) |
연차합계법 (SYD)
가속 감가상각 방법입니다. [2nd] [SET]로 SYD로 전환합니다.
잔고전환 정률법 (DBX)
정액법이 더 큰 공제액을 산출할 때 정률법에서 정액법으로 전환됩니다. DBX로 전환합니다.
피해야 할 흔한 실수
- 기준액에 토지 가치 포함 — 토지는 결코 감가상각되지 않습니다. 항상 차감해야 합니다.
- 잘못된 회수 기간 사용 — 주거용 임대는 27.5년이며, 39년이 아닙니다.
- 반월 관례 잊기 — 첫해 공제액은 항상 부분 금액입니다.
- 주거용 임대에 가속 감가상각 사용 — IRS는 정액법을 요구합니다. DB와 SYD는 동산에 해당하며, 건물 자체에는 적용되지 않습니다.
- 감가상각을 전혀 하지 않음 — IRS는 감가상각을 "허용 또는 허용 가능"한 것으로 간주합니다. 청구하지 않았더라도 매각 시 청구할 수 있었던 금액만큼 기준액을 줄여야 합니다.
빠른 참조: BA II Plus 감가상각 키
| 키 | 기능 |
|---|---|
[2nd] [4] |
감가상각 워크시트 열기 |
[2nd] [CLR WORK] |
워크시트 지우기 |
[2nd] [SET] |
SL → SYD → DB → DBX 전환 |
[↓] / [↑] |
필드 간 이동 |
[ENTER] |
입력한 값 저장 |
요약
임대 부동산의 감가상각 계산은 복잡할 필요가 없습니다. BA II Plus가 있다면:
- 방법을 SL로 설정
- LIF = 27.5, CST = 건물 비용, SAL = 0 입력
- M01을 사용 개시 월로 설정
- 스크롤하여 매년의 감가상각비 계산
계산기가 반월 관례를 자동으로 처리합니다 — 수동 비례 계산이 필요 없습니다. 올바른 값을 입력하기만 하면 BA II Plus가 계산을 완료합니다.