CFA FRM Immobilier
Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, l’amortissement est l’une des plus importantes déductions fiscales à votre disposition — et l’IRS exige que vous le calculiez correctement. Ce guide vous explique étape par étape comment calculer l’amortissement d’un bien locatif à l’aide de la feuille de travail Amortissement intégrée à la calculatrice BA II Plus.
Qu’est-ce que l’Amortissement d’un Bien Locatif ?
L’amortissement vous permet de déduire le coût d’un bien résidentiel locatif sur sa durée de vie utile. Au lieu de déduire la totalité du prix d’achat en une seule année, vous répartissez la déduction sur plusieurs années — réduisant ainsi vos revenus locatifs imposables chaque année.
Pour les biens résidentiels locatifs aux États-Unis, l’IRS impose :
| Règle | Exigence |
|---|---|
| Période de récupération | 27,5 ans (linéaire uniquement) |
| Méthode | Amortissement linéaire |
| Convention | Semi-mensuelle (bien mis en service au milieu du mois) |
| Valeur du terrain | Non amortissable — doit être séparée du coût du bâtiment |
ℹ INFO: Point clé : Vous ne pouvez amortir que le bâtiment, pas le terrain. Si vous avez payé 350 000 $ pour un bien et que le terrain est évalué à 100 000 $, votre base amortissable est de 250 000 $.
Étape par Étape : Calculer l’Amortissement d’un Bien Locatif avec la BA II Plus
Étape 1 : Déterminez Votre Base Amortissable
Votre base amortissable est :
Prix d’achat + frais de clôture − valeur du terrain = Base amortissable
Exemple : Vous achetez un bien locatif pour 350 000 $. Le terrain est évalué à 100 000 $.
Base amortissable = 350 000 $ − 100 000 $ = 250 000 $
Étape 2 : Ouvrez la Feuille de Travail Amortissement
Sur votre BA II Plus :
| Touche | Action |
|---|---|
[2nd] [4] |
Ouvrir la feuille de travail Amortissement |
[2nd] [CLR WORK] |
Effacer les valeurs précédentes |
L’écran affiche SL (linéaire) — c’est exactement ce qu’il nous faut pour un bien locatif.
Étape 3 : Saisissez les Paramètres d’Amortissement
Appuyez sur [↓] pour parcourir chaque champ et saisissez :
| Champ | Valeur | Séquence de Touches |
|---|---|---|
| LIF (durée de vie) | 27.5 | 27.5 [ENTER] |
| CST (coût / base) | 250000 | 250000 [ENTER] |
| SAL (valeur résiduelle) | 0 | 0 [ENTER] |
| YR (année à calculer) | 1 | 1 [ENTER] |
⚠ WARNING: La valeur résiduelle d’un bien locatif est de 0 $. L’IRS suppose que le bâtiment s’amortit entièrement sur 27,5 ans — il n’y a pas de valeur résiduelle aux fins de l’amortissement.
Étape 4 : Calculez l’Amortissement Annuel
Appuyez sur [↓] après YR — la calculatrice calcule :
| Résultat | Signification | Valeur |
|---|---|---|
| DEP | Amortissement de l’année 1 | 9 090,91 $ |
| RBV | Valeur comptable restante | 240 909,09 $ |
| RDV | Valeur amortissable restante | 240 909,09 $ |
Amortissement annuel = 250 000 $ ÷ 27,5 = 9 090,91 $ par an
C’est le même montant pour chaque année complète (années 2 à 28).
Étape 5 : Vérifiez la Dernière Année
La BA II Plus modélise le calendrier sur 28 périodes (elle arrondit 27,5 vers le haut), donc YR = 28 affiche le chiffre de la dernière période :
28 [ENTER] [↓]
Notez que sur la calculatrice, cette dernière période regroupe le solde final avec les montants des années complètes précédentes — le calendrier de l’IRS s’étend sur 29 années fiscales et se termine par un paiement d’un demi-mois de 378,79 $ (voir le tableau ci-dessous).
La Convention Semi-Mensuelle : Ajustements de la Première Année
L’IRS exige la convention semi-mensuelle pour les biens résidentiels locatifs. Cela signifie :
- Un bien mis en service au cours d’un mois quelconque est considéré comme mis en service au milieu de ce mois
- Vous obtenez un demi-mois d’amortissement pour le mois de mise en service
- Vous obtenez également un demi-mois pour le mois de la cession
Utiliser M01 sur la BA II Plus
Après avoir saisi LIF, CST, SAL et YR, appuyez sur [↓] pour accéder à M01 (le mois de mise en service) :
| Champ | Valeur | Séquence de Touches |
|---|---|---|
| M01 | Mois de mise en service (1–12) | p. ex., 7 [ENTER] pour juillet |
La calculatrice ajuste automatiquement l’amortissement de la première année selon la convention semi-mensuelle.
Exemple : Bien mis en service en juillet (mois 7) :
- Amortissement annuel complet : 9 090,91 $
- Mois en service année 1 : 5,5 (mi-juillet à décembre)
- Amortissement de la première année : 9 090,91 $ × (5,5 / 12) = 4 166,67 $
Définissez YR = 1, M01 = 7, puis appuyez sur [↓] :
| Résultat | Valeur |
|---|---|
| DEP | 4 166,67 $ |
| RBV | 245 833,33 $ |
Calendrier d’Amortissement Complet (Mis en Service en Juillet)
| Année | DEP | RBV |
|---|---|---|
| 1 (partielle, 5,5 mois) | 4 166,67 $ | 245 833,33 $ |
| 2–28 | 9 090,91 $ | décroissant |
| 29 (finale, un demi-mois) | 378,79 $ | 0,00 $ |
| Total | 250 000,00 $ |
ℹ INFO: Notez que le calendrier s’étend sur 29 années fiscales bien que la période de récupération soit de 27,5 ans — la première année est partielle (5,5 mois) et la récupération chevauche la frontière de l’année civile, se terminant par un demi-mois de 378,79 $.
Et les Biens Non Résidentiels ?
Si vous amortissez un bien commercial plutôt qu’un bien résidentiel locatif :
| Type de Bien | Période de Récupération | Méthode |
|---|---|---|
| Résidentiel locatif | 27,5 ans | Linéaire |
| Non résidentiel (commercial) | 39 ans | Linéaire |
| Améliorations du terrain | 15 ans | 150 % DB ou SL |
| Électroménager / mobilier | 5 ans | 200 % DB ou SL |
Pour un bien commercial, changez simplement LIF = 39 sur la BA II Plus — tout le reste fonctionne de la même manière.
Autres Méthodes d’Amortissement sur la BA II Plus
Bien que les biens locatifs doivent utiliser l’amortissement linéaire, la BA II Plus prend en charge d’autres méthodes dont vous pourriez avoir besoin pour différents actifs :
Dégressif (DB)
Utilisé pour les biens de 5 et 7 ans (électroménager, mobilier d’un bien locatif). Appuyez sur [2nd] [4], puis faites défiler les méthodes avec [2nd] [SET] jusqu’à voir DB.
| Champ | Description |
|---|---|
| LIF | Durée de vie de l’actif en années |
| CST | Base de coût |
| SAL | Valeur résiduelle |
| FAC | Facteur dégressif (p. ex., 200 pour dégressif double) |
Somme des Chiffres des Années (SYD)
Une méthode accélérée. Faites défiler jusqu’à SYD avec [2nd] [SET].
Dégressif avec Basculement (DBX)
Passe du dégressif au linéaire lorsque le linéaire produit une déduction plus importante. Faites défiler jusqu’à DBX.
Erreurs Courantes à Éviter
- Inclure la valeur du terrain dans votre base — Le terrain ne s’amortit jamais. Soustrayez-le toujours.
- Utiliser la mauvaise période de récupération — 27,5 ans pour le résidentiel locatif, PAS 39 ans.
- Oublier la convention semi-mensuelle — Votre déduction de la première année est toujours partielle.
- Utiliser une méthode accélérée pour un bien résidentiel locatif — L’IRS exige le linéaire. DB et SYD concernent les biens meubles, pas le bâtiment lui-même.
- Ne pas amortir du tout — L’IRS considère l’amortissement comme « autorisé ou autorisable » — même si vous ne le réclamez pas, vous devrez quand même réduire votre base du montant que vous auriez pu déduire au moment de la vente.
Référence Rapide : Touches d’Amortissement de la BA II Plus
| Touche | Fonction |
|---|---|
[2nd] [4] |
Ouvrir la feuille de travail Amortissement |
[2nd] [CLR WORK] |
Effacer la feuille de travail |
[2nd] [SET] |
Parcourir SL → SYD → DB → DBX |
[↓] / [↑] |
Naviguer entre les champs |
[ENTER] |
Mémoriser la valeur saisie |
En Résumé
Calculer l’amortissement d’un bien locatif n’a rien de compliqué. Avec votre BA II Plus :
- Définissez la méthode sur SL
- Saisissez LIF = 27.5, CST = coût du bâtiment, SAL = 0
- Définissez M01 sur le mois de mise en service
- Faites défiler pour calculer l’amortissement de chaque année
La calculatrice gère automatiquement la convention semi-mensuelle — aucun prorata manuel nécessaire. Saisissez simplement les bonnes valeurs et laissez la BA II Plus faire les calculs.