CFA FRM Inmobiliario
Si eres propietario de una propiedad en alquiler, la depreciación es una de las mayores deducciones fiscales disponibles para ti — y el IRS exige que la calcules correctamente. Esta guía te muestra paso a paso cómo calcular la depreciación de una propiedad en alquiler usando la hoja de trabajo de Depreciación integrada en la calculadora BA II Plus.
¿Qué es la Depreciación de una Propiedad en Alquiler?
La depreciación te permite deducir el coste de una propiedad residencial en alquiler a lo largo de su vida útil. En lugar de deducir todo el precio de compra en un solo año, distribuyes la deducción a lo largo de varios años — reduciendo tus ingresos por alquiler gravables cada año.
Para propiedades residenciales en alquiler en EE.UU., el IRS exige:
| Regla | Requisito |
|---|---|
| Período de recuperación | 27.5 años (solo línea recta) |
| Método | Depreciación lineal (línea recta) |
| Convención | Medio mes (propiedad puesta en servicio a mitad de mes) |
| Valor del terreno | No es depreciabe — debe separarse del coste del edificio |
ℹ INFO: Punto clave: Solo puedes depreciar el edificio, no el terreno. Si pagaste $350,000 por una propiedad y el terreno está tasado en $100,000, tu base depreciabe es $250,000.
Paso a Paso: Calcular la Depreciación de una Propiedad en Alquiler con la BA II Plus
Paso 1: Determina tu Base Depreciabe
Tu base depreciabe es:
Precio de compra + costes de cierre − valor del terreno = Base depreciabe
Ejemplo: Compras una propiedad en alquiler por $350,000. El terreno está tasado en $100,000.
Base depreciabe = $350,000 − $100,000 = $250,000
Paso 2: Abre la Hoja de Trabajo de Depreciación
En tu BA II Plus:
| Tecla | Acción |
|---|---|
[2nd] [4] |
Abrir la hoja de trabajo de Depreciación |
[2nd] [CLR WORK] |
Borrar valores anteriores |
La pantalla muestra SL (línea recta) — que es exactamente lo que necesitamos para propiedades en alquiler.
Paso 3: Introduce los Parámetros de Depreciación
Pulsa [↓] para moverte por cada campo e introduce:
| Campo | Valor | Secuencia de Teclas |
|---|---|---|
| LIF (vida útil) | 27.5 | 27.5 [ENTER] |
| CST (coste / base) | 250000 | 250000 [ENTER] |
| SAL (valor residual) | 0 | 0 [ENTER] |
| YR (año a calcular) | 1 | 1 [ENTER] |
⚠ WARNING: El valor residual de una propiedad en alquiler es $0. El IRS asume que el edificio se deprecia completamente en 27.5 años — no hay valor residual a efectos de depreciación.
Paso 4: Calcula la Depreciación Anual
Pulsa [↓] después de YR — la calculadora calcula:
| Resultado | Significado | Valor |
|---|---|---|
| DEP | Depreciación del año 1 | $9,090.91 |
| RBV | Valor contable restante | $240,909.09 |
| RDV | Valor depreciabe restante | $240,909.09 |
Depreciación anual = $250,000 ÷ 27.5 = $9,090.91 por año
Es la misma cantidad para cada año completo (años 2 a 28).
Paso 5: Comprueba el Último Año
La BA II Plus modela el calendario como 28 períodos (redondea 27.5 hacia arriba), por lo que YR = 28 muestra la cifra del período final:
28 [ENTER] [↓]
Ten en cuenta que en la calculadora este período final agrupa el tramo final con cantidades de años completos anteriores — el calendario del IRS abarca 29 años fiscales y termina con un pago de medio mes de $378.79 (ver la tabla siguiente).
La Convención de Medio Mes: Ajustes del Primer Año
El IRS exige la convención de medio mes para propiedades residenciales en alquiler. Esto significa:
- Una propiedad puesta en servicio en cualquier mes se considera puesta en servicio a mitad de ese mes
- Obtienes media mensualidad de depreciación por el mes en que la pones en servicio
- También obtienes medio mes en el mes en que la vendes
Usando M01 en la BA II Plus
Después de introducir LIF, CST, SAL y YR, pulsa [↓] para llegar a M01 (el mes en que la propiedad se puso en servicio):
| Campo | Valor | Secuencia de Teclas |
|---|---|---|
| M01 | Mes de puesta en servicio (1–12) | p. ej., 7 [ENTER] para julio |
La calculadora ajusta automáticamente la depreciación del primer año según la convención de medio mes.
Ejemplo: Propiedad puesta en servicio en julio (mes 7):
- Depreciación anual completa: $9,090.91
- Meses en servicio en el año 1: 5.5 (mediados de julio a diciembre)
- Depreciación del primer año: $9,090.91 × (5.5 / 12) = $4,166.67
Establece YR = 1, M01 = 7, luego pulsa [↓]:
| Resultado | Valor |
|---|---|
| DEP | $4,166.67 |
| RBV | $245,833.33 |
Calendario Completo de Depreciación (Puesta en Servicio en Julio)
| Año | DEP | RBV |
|---|---|---|
| 1 (parcial, 5.5 meses) | $4,166.67 | $245,833.33 |
| 2–28 | $9,090.91 | decreciente |
| 29 (final, medio mes) | $378.79 | $0.00 |
| Total | $250,000.00 |
ℹ INFO: Observa que el calendario abarca 29 años fiscales aunque el período de recuperación sea de 27.5 años — el primer año es parcial (5.5 meses) y la recuperación cruza el límite del año natural, terminando con un medio mes de $378.79.
¿Y las Propiedades No Residenciales?
Si vas a depreciar una propiedad comercial en lugar de una residencial en alquiler:
| Tipo de Propiedad | Período de Recuperación | Método |
|---|---|---|
| Residencial en alquiler | 27.5 años | Línea recta |
| No residencial (comercial) | 39 años | Línea recta |
| Mejoras de terreno | 15 años | 150% DB o SL |
| Electrodomésticos / muebles | 5 años | 200% DB o SL |
Para propiedades comerciales, simplemente cambia LIF = 39 en la BA II Plus — todo lo demás funciona igual.
Otros Métodos de Depreciación en la BA II Plus
Aunque las propiedades en alquiler deben usar el método de línea recta, la BA II Plus admite otros métodos que podrías necesitar para diferentes activos:
Saldo Decreciente (DB)
Se usa para propiedades de 5 y 7 años (electrodomésticos, muebles en un alquiler). Pulsa [2nd] [4], luego cambia el método con [2nd] [SET] hasta ver DB.
| Campo | Descripción |
|---|---|
| LIF | Vida útil del activo en años |
| CST | Base de coste |
| SAL | Valor residual |
| FAC | Factor de saldo decreciente (p. ej., 200 para doble saldo decreciente) |
Suma de los Dígitos de los Años (SYD)
Un método acelerado. Cambia a SYD con [2nd] [SET].
Saldo Decreciente con Cruce (DBX)
Cambia de saldo decreciente a línea recta cuando SL produce una deducción mayor. Cambia a DBX.
Errores Comunes a Evitar
- Incluir el valor del terreno en tu base — El terreno nunca se deprecia. Réstalo siempre.
- Usar el período de recuperación incorrecto — 27.5 años para residencial en alquiler, NO 39 años.
- Olvidar la convención de medio mes — Tu deducción del primer año siempre es parcial.
- Usar un método acelerado para residencial en alquiler — El IRS exige el método de línea recta. DB y SYD son para bienes muebles, no para el edificio en sí.
- No depreciar en absoluto — El IRS considera la depreciación “permitida o permisible” — aunque no la reclames, igualmente deberás reducir tu base por el importe que podrías haber deducido cuando vendas.
Referencia Rápida: Teclas de Depreciación de la BA II Plus
| Tecla | Función |
|---|---|
[2nd] [4] |
Abrir la hoja de trabajo de Depreciación |
[2nd] [CLR WORK] |
Borrar la hoja de trabajo |
[2nd] [SET] |
Cambiar entre SL → SYD → DB → DBX |
[↓] / [↑] |
Navegar entre campos |
[ENTER] |
Guardar el valor introducido |
En Resumen
Calcular la depreciación de una propiedad en alquiler no tiene por qué ser complicado. Con tu BA II Plus:
- Establece el método en SL
- Introduce LIF = 27.5, CST = coste del edificio, SAL = 0
- Establece M01 en el mes de puesta en servicio
- Desplázate para calcular la depreciación de cada año
La calculadora maneja automáticamente la convención de medio mes — no necesitas hacer prorrateos manuales. Solo introduce los valores correctos y deja que la BA II Plus haga los cálculos.