Wie man die Abschreibung einer Mietimmobilie berechnet

CFA FRM Immobilien

Als Eigentümer einer Mietimmobilie ist die Abschreibung einer der größten Steuervorteile, die Ihnen zur Verfügung stehen — und das IRS verlangt, dass Sie sie korrekt berechnen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Abschreibung einer Mietimmobilie mit dem integrierten Abschreibungs-Arbeitsblatt des BA II Plus Rechners berechnen.

Was ist die Abschreibung einer Mietimmobilie?

Die Abschreibung ermöglicht es Ihnen, die Kosten einer Wohnmietimmobilie über ihre Nutzungsdauer abzuschreiben. Statt den gesamten Kaufpreis in einem Jahr abzuziehen, verteilen Sie den Abzug über mehrere Jahre — und senken so jedes Jahr Ihr steuerpflichtiges Mieteinkommen.

Für Wohnmietimmobilien in den USA schreibt das IRS Folgendes vor:

Regel	Anforderung
Wiederherstellungszeitraum	27,5 Jahre (nur linear)
Methode	Lineare Abschreibung
Konvention	Halber Monat (Inbetriebnahme Mitte des Monats)
Grundstückswert	Nicht abschreibbar — muss von den Gebäudekosten getrennt werden

ℹ INFO: Wichtiger Hinweis: Sie können nur das Gebäude abschreiben, nicht das Grundstück. Wenn Sie 350.000 $ für eine Immobilie gezahlt haben und das Grundstück auf 100.000 $ geschätzt wird, beträgt Ihre abschreibbare Basis 250.000 $.

Schritt für Schritt: Abschreibung einer Mietimmobilie mit dem BA II Plus berechnen

Schritt 1: Ermitteln Sie Ihre Abschreibungsbasis

Ihre Abschreibungsbasis ist:

Kaufpreis + Abschlusskosten − Grundstückswert = Abschreibungsbasis

Beispiel: Sie kaufen eine Mietimmobilie für 350.000 $. Das Grundstück ist auf 100.000 $ geschätzt.

Abschreibungsbasis = 350.000 $ − 100.000 $ = 250.000 $

Schritt 2: Öffnen Sie das Abschreibungs-Arbeitsblatt

Auf Ihrem BA II Plus:

Taste	Aktion
[2nd] [4]	Abschreibungs-Arbeitsblatt öffnen
[2nd] [CLR WORK]	Vorherige Werte löschen

Das Display zeigt SL (linear) — genau das, was wir für Mietimmobilien benötigen.

Schritt 3: Geben Sie die Abschreibungsparameter ein

Drücken Sie [↓], um durch die Felder zu navigieren, und geben Sie ein:

Feld	Wert	Tastenfolge
LIF (Lebensdauer)	27.5	27.5 [ENTER]
CST (Kosten / Basis)	250000	250000 [ENTER]
SAL (Restwert)	0	0 [ENTER]
YR (zu berechnendes Jahr)	1	1 [ENTER]

⚠ WARNING: Der Restwert einer Mietimmobilie beträgt 0 $. Das IRS geht davon aus, dass sich das Gebäude über 27,5 Jahre vollständig abschreibt — für Abschreibungszwecke gibt es keinen Restwert.

Schritt 4: Berechnen Sie die Jährliche Abschreibung

Drücken Sie [↓] hinter YR — der Rechner berechnet:

Ergebnis	Bedeutung	Wert
DEP	Abschreibung für Jahr 1	9.090,91 $
RBV	Verbleibender Buchwert	240.909,09 $
RDV	Verbleibender abschreibbarer Wert	240.909,09 $

Jährliche Abschreibung = 250.000 $ ÷ 27,5 = 9.090,91 $ pro Jahr

Der Betrag ist für jedes volle Jahr gleich (Jahre 2 bis 28).

Schritt 5: Prüfen Sie das Letzte Jahr

Der BA II Plus modelliert den Plan als 28 Perioden (27,5 wird aufgerundet), daher zeigt YR = 28 den Wert der letzten Periode:

28 [ENTER] [↓]

Beachten Sie, dass der Rechner in dieser letzten Periode den Restbetrag mit vorherigen Volljahresbeträgen zusammenfasst — der IRS-Plan umfasst 29 Steuerjahre und endet mit einer Zahlung von einem halben Monat in Höhe von 378,79 $ (siehe Tabelle unten).

Die Halbe-Monat-Konvention: Anpassungen im ersten Jahr

Das IRS verlangt die Halbe-Monat-Konvention für Wohnmietimmobilien. Das bedeutet:

• Eine in einem beliebigen Monat in Dienst gestellte Immobilie gilt als zur Mitte dieses Monats in Dienst gestellt
• Sie erhalten einen halben Monat Abschreibung für den Monat der Inbetriebnahme
• Sie erhalten ebenfalls einen halben Monat im Monat der Veräußerung

M01 auf dem BA II Plus verwenden

Nach der Eingabe von LIF, CST, SAL und YR drücken Sie [↓], um zu M01 zu gelangen (der Monat der Inbetriebnahme):

Feld	Wert	Tastenfolge
M01	Monat der Inbetriebnahme (1–12)	z. B. 7 [ENTER] für Juli

Der Rechner passt die Abschreibung des ersten Jahres automatisch an die Halbe-Monat-Konvention an.

Beispiel: Immobilie im Juli (Monat 7) in Dienst gestellt:

• Jährliche Abschreibung: 9.090,91 $
• Monate in Dienst im Jahr 1: 5,5 (Mitte Juli bis Dezember)
• Abschreibung im ersten Jahr: 9.090,91 $ × (5,5 / 12) = 4.166,67 $

Setzen Sie YR = 1, M01 = 7, dann drücken Sie [↓]:

Ergebnis	Wert
DEP	4.166,67 $
RBV	245.833,33 $

Vollständiger Abschreibungsplan (Inbetriebnahme im Juli)

Jahr	DEP	RBV
1 (anteilig, 5,5 Monate)	4.166,67 $	245.833,33 $
2–28	9.090,91 $	fallend
29 (Schluss, halber Monat)	378,79 $	0,00 $
Gesamt	250.000,00 $

ℹ INFO: Beachten Sie, dass sich der Plan über 29 Steuerjahre erstreckt, obwohl der Wiederherstellungszeitraum 27,5 Jahre beträgt — das erste Jahr ist anteilig (5,5 Monate) und die Wiederherstellung überschreitet die Kalenderjahr-Grenze und endet mit einem halben Monat von 378,79 $.

Und bei Nicht-Wohnimmobilien?

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie statt einer Wohnmietimmobilie abschreiben:

Immobilientyp	Wiederherstellungszeitraum	Methode
Wohnmietimmobilie	27,5 Jahre	Linear
Nicht-wohn (Gewerbe)	39 Jahre	Linear
Grundstücksverbesserungen	15 Jahre	150 % DB oder SL
Geräte / Möbel	5 Jahre	200 % DB oder SL

Für Gewerbeimmobilien ändern Sie einfach LIF = 39 auf dem BA II Plus — alles andere funktioniert genauso.

Weitere Abschreibungsmethoden auf dem BA II Plus

Während Mietimmobilien linear abgeschrieben werden müssen, unterstützt der BA II Plus weitere Methoden für andere Anlagegüter:

Degressive Abschreibung (DB)

Für Wirtschaftsgüter mit 5- und 7-jähriger Nutzungsdauer (Geräte, Möbel in einer Mietimmobilie). Drücken Sie [2nd] [4], dann wechseln Sie mit [2nd] [SET] die Methode, bis DB angezeigt wird.

Feld	Beschreibung
LIF	Nutzungsdauer in Jahren
CST	Anschaffungskosten
SAL	Restwert
FAC	Degressionsfaktor (z. B. 200 für doppelte degressive Abschreibung)

Summe der Jahreszahlen (SYD)

Eine beschleunigte Methode. Wechseln Sie mit [2nd] [SET] zu SYD.

Degressiv mit Wechsel (DBX)

Wechselt von der degressiven zur linearen Abschreibung, wenn SL einen größeren Abzug ergibt. Wechseln Sie zu DBX.

Häufige Fehler, die Sie Vermeiden Sollten

1. Einbeziehung des Grundstückswerts in die Basis — Grundstücke werden nie abgeschrieben. Ziehen Sie sie immer ab.
2. Falscher Wiederherstellungszeitraum — 27,5 Jahre für Wohnmietimmobilien, NICHT 39 Jahre.
3. Vergessen der Halben-Monat-Konvention — Ihr Abzug im ersten Jahr ist immer anteilig.
4. Beschleunigte Methode für Wohnmietimmobilien — Das IRS verreibt die lineare Methode. DB und SYD sind für bewegliche Wirtschaftsgüter, nicht für das Gebäude selbst.
5. Gar keine Abschreibung — Das IRS betrachtet die Abschreibung als „zulässig oder in Anspruch nehmbar" — selbst wenn Sie sie nicht geltend machen, müssen Sie Ihre Basis beim Verkauf um den Betrag reduzieren, den Sie hätten abziehen können.

Schnellreferenz: Abschreibungstasten des BA II Plus

Taste	Funktion
[2nd] [4]	Abschreibungs-Arbeitsblatt öffnen
[2nd] [CLR WORK]	Arbeitsblatt löschen
[2nd] [SET]	Durch SL → SYD → DB → DBX wechseln
[↓] / [↑]	Zwischen Feldern navigieren
[ENTER]	Eingegebenen Wert speichern

Fazit

Die Abschreibung einer Mietimmobilie muss nicht kompliziert sein. Mit Ihrem BA II Plus:

1. Methode auf SL einstellen
2. LIF = 27.5, CST = Gebäudekosten, SAL = 0 eingeben
3. M01 auf den Monat der Inbetriebnahme setzen
4. Scrollen, um die Abschreibung für jedes Jahr zu berechnen

Der Rechner wendet die Halbe-Monat-Konvention automatisch an — keine manuelle Aufteilung erforderlich. Geben Sie einfach die richtigen Werte ein und lassen Sie den BA II Plus die Rechnung machen.